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14 Anzeigen-Sonderveröffentlichung Gemeinsames Wohnglück ohne Trauschein Tipps zur Finanzierung und Absicherung für unverheiratete Paare Die eigenen vier Wände sind nicht nur für verheiratete, sondern auch für viele unverheiratete Paare Teil der gemeinsamen Lebensplanung. Für Letztere ist der Weg dorthin allerdings meist mit besonderen Fragen und Herausforderungen verbunden. Denn: Vor dem Gesetz gelten ehelose Paare als Fremde und sind in Sachen Eigentum rechtlich weniger abgesichert als Ehepaare. Oliver Adler, Immobilienexperte von Schwäbisch Hall, hat die wichtigsten Fakten zu Finanzierungs- und Absicherungsmöglichkeiten für Paare ohne Trauschein zusammengestellt. Wem gehört die Immobilie? Immobilienfinanzierung: Wer Eigentumsverhältnisse im Grundbuch Eigenkapital einbringt, wem welche „Wer namentlich im Grundbuch steht, den Kredit unterschreibt, haftet geregelt sind“, erklärt der Experte. Möbel gehören und wer für die ist Eigentümer von Haus und Grund“, betont Oliver Adler. Steht nur ein für die Rückzahlung der Raten. Unverheiratete Paare stehen Finanzierung nach einer Trennung Rückzahlung der Baufinanzierung haftet. Außerdem sollten unbedingt Partner im Grundbuch, hat der andere hier aber zumindest genauso Besteht eine Restschuld, ist es enthalten sein: Regelungen zu den keinen rechtlichen Anspruch auf das gut da wie Verheiratete: „Bei der sinnvoll, dass derjenige Partner die Eigentumsverhältnissen an der Eigentum. Wenn beide am Erwerb Kreditvergabe zählt in erster Linie Immobilie erhält, der einen Großteil Immobilie, Vereinbarungen zur Erst- oder Bau der Immobilie beteiligt sind, die Bonität des Kreditnehmers. der Finanzierung getragen hat. und Anschlussfinanzierung sowie sollten auch beide im Grundbuch Und die ist bei zwei Erwerbstätigen Auch wenn beide Partner an der Rechte im Fall einer Trennung oder im stehen. Bringt ein Partner mehr Kapital oft besser als bei einem, was Finanzierung beteiligt sind, sollte Todesfall. „Im Partnerschaftsvertrag oder Arbeitsleistung ein, können die zu günstigeren Zinskonditionen die Immobilie dem finanziell besser sollte auch geregelt werden, wie Eigentumsverhältnisse im Grundbuch führt“, weiß Adler. Der Idealfall: gestellten Partner übertragen sich die Eigentumsverhältnisse am auch anteilig geregelt werden. Beide Partner unterschreiben die werden, um einen späteren Haus im Fall einer Heirat ändern. Gemeinsame Finanzierung Baufinanzierung. „In diesem Fall haften beide zu 100 Prozent für den Verkaufszwang zu umgehen. Ebenso sollten die Ausgleichszahlungen, Denn nur das, was während der Ehe gemeinsam erworben wurde, gilt Was für den Grundbucheintrag Kredit, unabhängig davon, wer die die fällig werden, wenn ein als Zugewinn und wird nach einem gilt, zählt auch für die Raten tatsächlich zahlt oder wie die Partner die Immobilie im eventuellen Ende der Beziehung Trennungsfall übernimmt, vorab aufgeteilt“, führt Adler aus. vertraglich geregelt werden. Eine weitere Möglichkeit „Wichtig ist auch die vertragliche besteht darin, gemeinsam eine Regelung für den Todesfall. Denn Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne Trauschein ist der verwitwete (GbR) zu gründen. Diese wird Partner von Gesetzes wegen nicht dann als Eigentümerin in das erbberechtigt. Gibt es für diesen Grundbuch eingetragen. Die Fall keine Regelung, fällt der Anteil Eigentumsverhältnisse zwischen des verstorbenen Partners an der den Gesellschaftern und die Immobilie an dessen Erben. Dies kann Eventualitäten bei einer Trennung in einem Erbvertrag geregelt werden oder Auflösung der Gesellschaft – auch in Verbindung mit dem werden in einem separaten Partnerschaftsvertrag“, erklärt Adler. Gesellschaftervertrag festgehalten. Die GbR bietet ein hohes Maß an Partnerschaftsvertrag oder GbR? Flexibilität, da die Eigentumsanteile Paare in einer Partnerschaft leben zum Beispiel nicht im Grundbuch, nicht in einer Zugewinngemeinschaft. sondern nur im Gesellschaftervertrag Das bedeutet, dass es keinen geändert werden müssen. Die gemeinsamen Vermögenszuwachs Verschiebung der Anteile zwischen gibt, dessen Aufteilung bei Trennung den Gesellschaftern ist damit unter oder Tod eines Partners automatisch bestimmten Voraussetzungen geregelt ist. „Beim Hauskauf oder (grunderwerb-)steuerfrei. „Die -bau kommt es also darauf an, wie die GbR-Lösung hat aber auch Nachteile: Eigentums- und Besitzverhältnisse Eine Personengesellschaft muss vertraglich geregelt werden. Der Gang zum Notar oder Rechtsanwalt ist in dieser Lebenssituation daher unumgänglich“, betont der Experte. In einem notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrag kann festgelegt werden, wer wie viel beim Finanzamt angemeldet werden, sie unterliegt der Gewerbesteuer und eine Einnahmen- Überschuss-Rechnung ist Pflicht. Ab einem bestimmten Umsatz oder Gewinn kann sogar eine doppelte Buchführung notwendig werden“, erklärt Adler. Foto: ©Astarot - stock.adobe.com
15 Was müssen Vermieter zum angepassten Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main wissen? Seit dem 1. Juni 2024 gilt für Frankfurt am Main der Mietspiegel 2024. Die Stadt Frankfurt hat den Mietspiegel turnusgemäß aktualisiert. Was das konkret für Vermieter bedeutet, erklärt Rechtsanwalt Gregor Weil, Geschäftsführer von Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. Gregor Weil, Rechtsanwalt und Geschäftsführer von Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. Wozu dient ein Mietspiegel? Der Mietspiegel sorgt für Rechtssicherheit innerhalb des Wohnraumietverhältnisses und ermöglicht im Bestandsmietverhältnis Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Darüber hinaus dient der Mietspiegel als Richtlinie bei der Neuvermietung. Foto: Haus & Grund Frankfurt am Main e. V., Wolfilser | Adobe Stock Was bedeutet angepasster Mietspiegel? Der Mietspiegel 2024 basiert auf der Grundlage des Mietspiegels 2022, der mittels Stichprobenerhebung in das Jahr 2024 fortgeschrieben wurde. In den vergangenen Fortschreibungsjahren wurde der bisherige Mietspiegel meist mittels Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Aufgrund der außergewöhnlichen Inflationslage entschied sich die Stadt Frankfurt für den vom Gesetzgeber ebenfalls zugelassenen Weg der Stichprobenerhebung zur Bestimmung der Mietenanpassungen. Wie ordnen Sie das Ergebnis dieser Erhebung ein? Das Ergebnis spiegelt die gegenwärtige Lage des Frankfurter Mietwohnungsmarktes wider. „Seit dem Mietspiegel 2022 ist das sogenannte Stichprobenmittel der erhobenen Mieten in Frankfurt durchschnittlich um 11,8 Prozent auf nun 11,50 Euro/m² gestiegen“, teilt die Stadt Frankfurt in ihrer zugehörigen Pressemitteilung mit. Trotz deutlich höherer Kostensteigerung für die Immobilieneigentümer haben sich die Mieten mithin in Frankfurt unterhalb der Inflationsrate von 13,2 Prozent entwickelt. Im Vergleichszeitraum sind beispielsweise die Kosten für die Instandhaltung und den Neubau von Wohngebäuden in Hessen um mehr als 25 Prozent gestiegen. Zinsen für Bauvorhaben und Modernisierungen haben sich von oft weniger als 1 Prozent in kurzer Zeit auf rund drei Prozent nahezu verdreifacht. Unter www.mietspiegelrechnerfrankfurt.de finden Vermieter eine kostenfrei zugängliche Onlinehilfe zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis des Frankfurter Mietspiegels 2024. Was müssen Vermieter bei einer Mieterhöhung beachten? Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung erst dann verlangen, wenn er – neben der Begründung zur Ortsüblichkeit der verlangten Miete – ebenfalls die Jahressperrfrist sowie die Kappungsgrenze eingehalten hat. Mehr zum Thema Mietspiegel erfahren und den Podcast für Eigentümer und Vermieter hören: Was bedeutet die Jahressperrfrist? Bei der Jahressperrfrist ist zu beachten, dass die Miete mindestens 15 Monate unverändert sein muss und die Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden darf. Die 15 Monate ergeben sich daraus, dass zu der Jahressperrfrist von 12 Monaten immer noch drei Monate Überlegungszeit für den Mieter dazukommen. Die Jahressperrfrist dient dazu, den Mieter vor ständigen und raschen Mieterhöhungen zu schützen. Wenn ein Mieterhöhungsverlangen vor Ablauf der Jahressperrfrist dem Mieter zugeht, ist dieses unwirksam. Der Vermieter kann jedoch jederzeit nach Ablauf der Jahressperrfrist ein neues Mieterhöhungsverlangen verschicken und so seinen Fehler korrigieren. Allerdings beginnt dann die dreimonatige Überlegungsfrist für den Mieter neu zu laufen. Gibt es weitere Vorgaben? Neben der Jahressperrfrist muss der Vermieter ebenfalls die Kappungsgrenze einhalten. Die Kappungsgrenze ist in § 558 Absatz 3 BGB geregelt. Danach darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nur um höchstens 20 Prozent erhöhen. Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Regelung ist die Vermeidung eines raschen Anstiegs von Mieten, insbesondere von solchen Mieten, die bisher deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen. Seit dem 1. Mai 2013 können die Bundesländer für Städte mit Wohnraumknappheit mithilfe einer Verordnung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent reduzieren. In diesen Städten darf dann die Miete nur noch um 15 Prozent in drei Jahren steigen. Welche Kappungsgrenze gilt in Frankfurt? Für die Stadt Frankfurt am Main gilt die Kappungsgrenze von 15 Prozent. Zur Berechnung der Kappungsgrenze wird die Nettokaltmiete von vor drei Jahren als Grundlage genommen und wenn die Mieterhöhung über 15 Prozent liegt, kann der Mieter der Mieterhöhung widersprechen. Das Mieterhöhungsverlangen wird jedoch nicht insgesamt unwirksam, sondern die Mieterhöhung reduziert sich lediglich auf die 15 Prozent. Anders als bei der Ortsüblichkeit muss weder die Jahressperrfrist noch die Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverlangen begründet werden. Der Mieter kann beides anhand seines eigenen Wissensstandes überprüfen. Die gesetzlichen Anforderungen an eine Mieterhöhung sind tatsächlich sehr hoch, sodass die Einholung anwaltlichen Rates zu empfehlen ist. Zu allen Fragen rund um den Erwerb, die Nutzung und die Vermietung des privaten Eigentums berät Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. seine Mitglieder. Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. Grüneburgweg 64 60322 Frankfurt Telefon: (0 69) 95 92 91-0 willkommen@haus-grund.org www.haus-grund.org
