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TOP Immobilien Herbst 2022

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Bauen. Wohnen. Leben. In Rhein-Main

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10 Anzeigen-Sonderveröffentlichung Mehr Sanierungen wagen Wohneigentümer haben bei der Klimawende eine Schlüsselrolle Viele Haus- oder Wohnungseigentümer beschäftigen sich gedanklich mit dem Klimaschutz, tun aber nichts für die Verbesserung der CO 2 -Bilanz ihres Gebäudes. Warum ist das so? Und wie lässt sich das ändern? Antworten darauf gibt eine repräsentative Studie des Forschungsinstituts Sirius Campus im Auftrag der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Gebäude verbrauchen viel Energie und Heizungen stoßen schädliche Klimagase aus. Laut EU-Kommission sind Immobilien für rund 40 Prozent des Energieverbrauchs und für rund ein Drittel der Treibhausgase in der EU verantwortlich. Immobilienbesitzern kommt also eine Schlüsselrolle beim Klimaschutz zu. Sie haben es in der Hand, diese Werte zu senken. Wie, erklärt Thomas Billmann, Modernisierungsberater von Schwäbisch Hall: „Die Lösung lautet: möglichst klimaverträglich bauen und den Gebäudebestand energetisch sanieren. Doch gerade bei der Modernisierung besteht großer Nachholbedarf.“ Haushalte benötigen mehr Informationen Laut Sirius-Studie planten in den vergangenen fünf Jahren 7,3 Millionen Haushalte, ihre Immobilie energetisch zu sanieren – 58 Prozent von ihnen brachen ihr Vorhaben jedoch ab. Häufige Gründe dafür waren zu hohe Kosten (33 Prozent), zu geringe Förderangebote (20 Prozent), zu komplizierte Antragstellung (18 Prozent), zu wenig steuerliche Anreize (16 Prozent), aber auch zu komplexe Technik (18 Prozent) und zu große Unsicherheiten bei der Umsetzung (20 Prozent). „Fundierte Informationen könnten diese Unwägbarkeiten leicht beseitigen. Durch eine individuelle Beratung vor Ort und Hinweise auf Förderungen durch Hersteller oder Staat steigt die Handlungsbereitschaft deutlich“, erläutert der Schwäbisch Hall-Experte. Trotz Vorbehalten setzten 42 Prozent der Eigentümer ihre Pläne um. Laut Studie ist das Sparen von Energie das wesentliche Motiv. Ein geringerer Verbrauch entlastet auf lange Sicht den eigenen Geldbeutel – bei den aktuell stark steigenden Preisen für Gas, Öl und Strom ein Kriterium, das immer wichtiger wird. „Für eine positive Investitionsentscheidung sorgen zwei weitere Argumente: die Wertsteigerung der Immobilie sowie ein höherer Wohnkomfort. In Beratungsgesprächen sollten die Energieeffizienz- Experten daher neben den Einsparpotenzialen die Qualitätsverbesserungen bei Gebäude und Wohnkomfort thematisieren“, empfiehlt Billmann. Angehende Sanierer wollen harte Fakten Die meisten Eigentümer wollen vorab wissen, was die Sanierung kostet und wie viel sie dadurch sparen. Antworten darauf gibt eine Vor-Ort-Beratung durch einen Energieeffizienz-Experten. Die Beratung wird gefördert und ist zugleich Türöffner zu weiteren Fördermitteln für Sanierungsmaßnahmen. Der Energieberater erstellt auf Wunsch einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Wird dieser binnen 15 Jahren umgesetzt, gibt es bis zu 25 Prozent Zuschuss für Dämmung, Anlagentechnik und Heizungsoptimierung und bis zu 55 Prozent für die Erneuerung der Heizung. Gleichwohl sind öffentliche Förderungen nur selten das Hauptmotiv, energetisch zu sanieren. Zum Anlass für eine Sanierung werden Förderungen meist erst dann, wenn Handwerker oder andere Personen des Vertrauens auf Zuschüsse und vergünstigte Kredite aufmerksam machen. So beraten zum Beispiel auch die Experten von Schwäbisch Hall zu Förderungen und Finanzierungen. Mehr Wohlgefühl dank der energetischen Sanierung Am häufigsten werden energiesparende Maßnahmen gemeinsam mit einer allgemeinen Renovierung umgesetzt oder wenn zusätzliche finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, etwa durch eine Gehaltserhöhung, eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Versicherung. Modernisierungsexperte Billmann: „Die eigenen vier Wände energetisch zu sanieren, verbessert das Wohngefühl, macht unabhängiger von Energiepreisen und hilft dem Klima. Ausreichend Argumente also, um die Sache anzugehen.“ Foto: © kiono - stock.adobe.com

11 Betriebskostenvorauszahlungen: Vor dem Winter noch anpassen? Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. informiert über den richtigen Umgang mit steigenden Energiekosten Derzeit fragen sich viele Vermieter, ob sie aufgrund der ansteigenden Energiekosten die Betriebskostenvorauszahlungen ihrer Mieter anheben dürfen. Denn: Tun sie das nicht, müssen Vermieter für die höheren Kosten in Vorleistung treten und hoffen, dass ihre Mieter die in 2022 und 2023 zu erwartenden, deutlich höheren Nachzahlungsbeträge tatsächlich leisten können. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28.9.2011 (Az. VIII ZR 294/10) bildet zwar die letzte Betriebskostenabrechnung die Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, diese verhindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Hieraus folgt, dass sich die Vorauszahlungen für die Betriebskosten an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausrichten sollten und somit die voraussichtliche Höhe der tatsächlichen Kosten maßgebend sein sollte. Die maßgeblichen Umstände sowie die zukünftige Betriebskostenvorauszahlung müssen dabei dem Mieter nachvollziehbar dargelegt werden. Bei steigenden Energiekosten kann dies mit Verweis auf die Anpassungserklärung des Versorgers geschehen. Plausibel ist die neue Betriebskostenvorauszahlung, wenn der Vermieter die zuletzt erstellte Heizkostenabrechnung zugrunde legt, dem Mieter erläutert, welchen prozentualen Anteil er am gesamten Energiebedarf des Hauses hatte und dies dann auf den Änderungsbetrag des Versorgers anwendet. So kann die Fläche der bewohnten Wohnung und das Heizverhalten des einzelnen Mieters plausibel errechnet und dargelegt werden. Keineswegs ausreichend wäre ein Hinweis auf den öffentlich bekannten Umstand, dass die Energiepreise massiv angestiegen sind. Diese Transparenz ist für beide Seiten sehr wichtig, zudem können die Mieter mit ihrem Nutzungsverhalten zur Reduzierung der Kostenlast beitragen. Unsere Erfahrung zeigt: Vermieter und Mieter haben bereits in der Coronakrise bewiesen, dass einvernehmliche Lösungen jederzeit möglich sind. Deshalb empfehlen wir weiterhin, zunächst das offene Gespräch mit den Mietern über die stark ansteigenden Kosten für Energie zu suchen. Und die Rückmeldungen aus den vergangenen Wochen und Monaten haben gezeigt, dass viele Mieter selbstverständlich Einsicht haben und von sich aus die Betriebskostenvorauszahlungen anpassen, wenn ihnen die Anpassungen der Versorger vom Vermieter transparent vor Augen geführt werden. Zu allen Fragen rund um den Erwerb, die Nutzung und die Vermietung des privaten Eigentums berät Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. seine Mitglieder. Gregor Weil, Rechtsanwalt, Geschäftsführer Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. Foto: Haus & Grund Frankfurt am Main e. V.